发改委收紧房企海外发债 防止影响房地产调控预期

摘要：这有利于防止房地产市场调控出现逆转，发改收紧后会影响房企拿地的委收外积极性，从而达到调控预期。紧房

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 杨仕省 北京报道

7月12日，企海国家发改委网站发布《对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的债防止影通知》（下称《通知》），要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的响房中长期境外债务；房企在外债备案登记申请材料中要列明拟置换境外债务的详细信息，包括债务规模、地产调控期限情况、预期备案登记情况等，发改并提交《企业发行外债真实性承诺函》；房企发行外债要加强信息披露，委收外在募集说明书等文件中需明确资金用途等情况。紧房

近期房企频繁发布海外融资计划，企海据记者统计，债防止影7月前11天全国超过20家房企发布接近150亿美元债计划。响房平安证券报告数据则显示，地产调控仅2019年前5个月，房企在海外发债的金额就达到2331亿元，同比增长17.4%。

而《通知》发布后，无疑对房企融资进行了收紧。

中国城市房地产研究院长谢逸枫对《华夏时报》记者表示：“收紧就是为了要稳定房价，稳定地价。第三季度国内融资渠道可能还不会全面放开，预计到第四季度才有可能适当放开融资渠道。”谢逸枫认为，这有利于防止房地产市场调控出现逆转，收紧后会影响房企拿地的积极性，从而达到调控预期。

外债发行被戴上紧箍咒

继房地产信托被收紧之后，房企外债发行也被戴上“紧箍咒”。

《通知》称，房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。一般发行海外债用途有三种，即偿还国内债、流动性资金补给和拿地。而《通知》要求“只能用于置换到期中长期境外债务”，旨在控制风险。而此前发改委对房企海外发债的资金用途并无明确限制要求。

克而瑞研究中心统计数据显示，2019年上半年，95家受监测房企境内外债券类融资总额4286亿元人民币，占2018年全年的59.3%。其中，境外发债额占比67%，相较2018年上升了19个百分点。

2018年底以来，由于境内环境持续收紧，且房企在2019年面临偿债高峰期，房企不得不再次向海外举债。从融资成本来看，据克而瑞统计，上半年95家房企境内发债的平均成本为4.97%，境外发债的成本8.34%。2018年以来，房企境外债的发债成本居高不下，特别是2018年10月境外发债成本破8%，之后均在7.50%以上。

2016年开始，部分房企通过境外发债进行融资。据华泰证券统计显示，2017 年房企境外债发行规模为 2898 亿元，同比大幅增长 396%。2018 年全年发行规模进一步增长。2019年1-4 月房企境外债发行2254 亿元，同比增长 41%，但 5 月仅为 80 亿元，同比下降 62%，6 月恢复至 225 亿元。

从40家典型上市房企来看，6月境外债出现大幅增长。同策研究院数据也显示，6月，40家典型上市房企共发生9笔境外公司债，其中有8笔是美元优先票据或债券。

不过，2019年是房企偿债高峰年。平安证券的数据显示，2019年下半年房企境内发行债券到期2879亿元、内房股企业海外发债到期602亿元、房地产信托到期3362亿元，合计6843亿元。

“从整体看，房企融资政策不是一刀切。”中原地产首席分析师张大伟告诉《华夏时报》记者，加强监管对于正常融资没有影响，但大额度融资会明显收紧，“政策影响预期，房企抢地也将受限。”

防止影响调控预期

近期持续融资趋紧正在影响房企拿地的速度，而土地是房地产调控的重要手段。

记者查阅发现，6月份地方债发行规模创年内单月发行新高，其发行7170亿元，但投向最多的是土地储备，多达1903.15亿元。

发债仅是房企拿地的资金渠道之一，房企其他融资又如何？北京某银行信贷部王经理向《华夏时报》记者透露，今年上半年房企资金来源中，超过50%的钱来自信托资金、基金和银行贷款。

这可以从用益信托公布的数据中找到答案。用益信托数据统计，2019年1—6月，集合信托市场共成立8926款产品，成立规模9273亿元，平均收益率为8.23%。从信托资金投向上，房地产信托募资规模最大，而金融类信托、基础产业类信托、工商企业类信托、其他投向类信托发行规模均不及房地产信托，仅上半年房地产信托多达3634亿元，占比39.19%，接近四成。

而发债也是为了还债。

据Wind统计，2019年房企国内债到期数量508只，总偿还量5303.02亿元，偿还规模同比增加28.88%。2020年、2021年，房企国内债到期规模将分别达4453.51亿元、6837.24亿元。

同时，房企海外债也进入还债期。据Wind统计，2019年房企海外债到期数量66只，到期规模237.57亿美元，同比增加30.91%。2020年、2021年，房企海外债到期规模将分别达297.86亿美元、316.38亿美元。不仅如此，未来五年房企海内外合计债务到期规模达2.93万亿元。其中2019年、2020年、2012年偿还规模分别达4648.80亿元、4430.66亿元和7155.06亿元。

“借新债还旧债，在过去一直以来都是房企惯用的融资方式，今年也不例外。”王经理说，近月来房企密集发布海外融资计划，偿债也是一大原因。

7月10日，中骏集团、龙光地产发布公告称，前者与汇丰、美林、摩根士丹利及瑞银就5亿美元的优先票据发行订立购买协议；后者拟发行4亿美元2023年到期年息6.5%的优先票据。

“7月前10天，超过15家房企发布美元融资计划，金额超过100亿美元。”张大伟说。今年以来，上市房企共发行了56笔公司债，累计融资716亿元，票面利率基本在4%-8%区间，平均为5.32%。

“未来开发商的融资渠道只会越来越紧，也会面临着强大的资金压力。从短期看，融资收紧会影响房企拿地预期。”谢逸枫说。

“今年上半年，投入房地产信托公司的资金规模有4500亿元，占整体信托的4成，这可能会让房地产市场出现逆转，会影响调控预期。”谢逸枫说，5月银保监会下发23号文严查资金违规流入楼市，房企融资出现收紧迹象；7月《通知》同样是基于房地产调控做出的，目的在于防范房企风险，这就是外债发行被收紧背后的真正原因，唯有如此才能要在稳增长的基础上防风险，保持经济高质量增长。

责任编辑：徐芸茜 主编：陈岩鹏