史上最严“禁墅令”再迎收紧 东莞居住项目内严禁建设别墅

摘要：未来企业拿地时，禁墅令就算地块本身是史上收紧设别墅低密度的，但由于产品开发上的最严再迎限制，企业也会作出跟以前不同的东莞价值判断。因此，居住禁建这一政策对地价的项目控制以及未来房价预期的管理都能起到有效的作用。

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 刘诗萌 北京报道

自4月住建部暂停别墅项目建设审批手续后，内严近日有关别墅的禁墅令政策再现收紧。

8月13日，史上收紧设别墅东莞市自然资源局印发《东莞市加强居住项目规划管理指导意见》（下称《意见》），最严再迎要求居住项目内严禁建设别墅，东莞特别强调低层及多层住宅严禁变相建设为别墅。居住禁建

在“史上最严禁墅令”之后，项目福建、内严黑龙江等省均已对所辖区域内的禁墅令别墅项目展开统计清理，并暂停办理别墅项目建设审批手续。4个月后，广东东莞发布的这一政策，更是将此前开发商利用政策漏洞建别墅的“口子”都一一堵死。

“这个政策从影响力和威慑力来说还是比较大的。”合硕地产首席分析师郭毅接受《华夏时报》记者采访时表示，未来企业拿地时，就算地块本身是低密度的，但由于产品开发上的限制，企业也会作出跟以前不同的价值判断。因此，这一政策对地价的控制以及未来房价预期的管理都能起到有效的作用。

限制高低配，严禁“拆分”套型

不同于此前“容积率为1”的定义，《意见》将别墅这一术语界定为带有私家花园的底层独立式住宅，并在此基础上规定除联排式住宅外，其他住宅建筑均应采用单元式住宅形式。套型设计应符合单元式住宅的布局特征，每个单元设置的楼梯或楼梯与电梯应体现公共属性，上下楼层的套型结构应基本一致。同时，低层和多层联排式住宅户型设计应与别墅有明显区别，各住宅套型在水平方向上，应通过首层及以上、全部计算容积率的房间进行拼接，拼接处的进深长度应不小于5米，拼接高度不少于两个自然层。

此外，还强调严禁将别墅套型“拆分”为户内动线布局不合理的多个小套型、伪装成单元式或联排式住宅进行开发建设。

郭毅指出，这个政策针对执行环节的具体规划设计，对细节加以更加严格的管理。确实这样一来，目前比较常见的所谓“下叠”、“下跃”类的产品就不会再有了，有的话也可能只是室内的复式，但如果不拥有室外院落的话，实际上就不具备别墅的居住属性了。

从这一点上看，政策正好指向了“禁墅”的难点和痛点。过去十五年间，尽管2003年原国土资源部已经停止别墅类用地的土地供应，还在2005、2008、2016年等多次发布“限墅令”。然而迄今为止，别墅仍然是不少城市改善型住房的供应主力。以北京为例，2018年北京别墅成交金额为479亿，占市场总成交金额的26.5%。

中原地产首席分析师张大伟表示，容积率低于1的土地现在确实都只能建成六七层的板楼了，但由于过去的政策没有限制高低配和高度，开发商可以通过不均衡使用容积率来操作，因此政策落地后作用都十分有限。市场上也随之出现了一些非常畸形的项目，外围都是几十层高层，内部则包围着少部分别墅，别墅基本占了所有的绿地资源。

解决“混搭小区”问题

从实际居住的角度看，高层别墅“高低配”看起来是满足了住房消费的结构性需求，却也容易造成近些年“混搭小区”普遍存在的业主矛盾。例如去年，丰台区西局附近的别墅小区“西宸原著”和同在一个地块上的保障房小区“玉璞家园”就闹起了风波，保障房业主认为两个项目在规划时是按照一个整体来配置绿地和公共设施的，不该分隔开，因此要求拆掉两个小区之间的铁围栏。双方业主为此对峙一年左右，甚至诉诸法律来解决纠纷。

对此，中国豪宅研究院院长朱晓红对《华夏时报》表示，从北京以及其他几个区域来看，别墅和普通住宅在同一个小区里，然后人为隔离开来，确实容易造成业主之间的矛盾。而且双方各执一词，住别墅的业主觉得自己花得钱多，物业费交得多，因此有权利享受自己居住的环境不受打扰；而普通住宅的业主觉得一个小区内贫富悬殊太大有问题，为什么富人能去的地方自己不能去？即使不在一个小区，在相邻的两个小区之间都会容易造成这样的矛盾。

因此他认为，这一政策的实施也从根本上避免了这种社会矛盾，避免公用的稀有资源被少数人占有。

针对这一点，记者也注意到《意见》提出，为保障居住区内绿地和户外活动空间的公共属性，在规划设计中不应设置围墙或围栏，将住宅建筑首层住户外的绿地和户外活动空间划作首层住户的专有使用部分。

会有城市跟进吗？

作为第一个在规划设计环节对“禁墅”作出细节规定的城市，东莞出台这一政策是否意味着全国都将陆续告别增量别墅，成为公众关切的问题。

朱晓红通过实地调研发现，东莞不少小区内都存在抽出一点容积率盖别墅的现象，水岸、等优质公共资源被部分业主占据，已经导致不同类型的业主之间出现了矛盾。他认为类似的政策也将会在各地陆续出台，避免矛盾再次发生。

郭毅则认为其他城市未必都会跟进。相对于东莞来说，一些地价水平比较高的城市则不那么容易做到。她指出，如果所有的口子都被严格地封堵住，一方面可能对于整个土地市场的交易形成不利的影响，另一方面已拿地的企业未来做开发和设计以及面向市场销售的时候将面临着更大的难题。因此在这个层面上，不同的城市或许会有不同的执行尺度。

无论推进情况如何，在各地严查规划、别墅政策严格收紧的今天，城市别墅很可能成为稀缺产品。张大伟认为，按照新的建筑规范，不允许高低配、统一约束限高后，未来出让的土地上再出别墅的可能性非常小，大部分城市里现存的别墅都将成为稀缺产品。

“从规划政策看，东莞只是一个开始，未来各种收紧政策将越来越严格。”他说。

责任编辑：徐芸茜 主编：陈岩鹏